Verwalterberuf

Die Verwaltung von Immobilien

ein uralter, aber dennoch in der Öffentlichkeit wenig bekannter Beruf. Überliefert ist, dass sich Seneca (römischer Philosoph und reichster Römer) vor 2000 Jahren in einem seiner Briefe beschwert, dass der „Verwalter nicht ordnungsgemäß gewirtschaftet“ habe, was dieser aber abgelehnt und auf die Schwierigkeiten seiner Arbeit, insbesondere auf das Instandhalten der alten Häuser hingewiesen habe. Seneca hat mehrfach über seine Besitztümer, also Immobilien geschrieben, aber fachlich nur wenig davon verstanden  (schließlich war er ja auch Philosoph), denn seine Beschwerde zeigt, dass ihm nicht klar war, dass man Immobilien wirklich pflegen, also instand halten und modernisieren muss. Das kostet natürlich Geld, aber ohne diese Investitionen verfallen die Gebäude und damit verfällt auch der Wert und der Preis von Immobilien. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Neu ist jetzt nur, dass die Verwaltung bisher eine Vermögensverwaltung war und nun zu einer gewerblichen Tätigkeit wird.

 

Der Umstand, dass man selbst in einer Immobilie wohnt, verleitet oft zur Annahme, dass man somit automatisch auch etwas von Immobilien versteht. Aber dies ist ein Irrtum! (Vergleichbar: Weil man einen PC benutzt, verstünde man automatisch auch etwas von Programmierung und Software.)

 

Jedenfalls hat Seneca damals den Berufsstand des Verwalters belegt. Gleichwohl ist, wie erwähnt, der Beruf des Verwalters in der Öffentlichkeit kaum bekannt. Die meisten Menschen verwechseln ihn oft mit dem Hausmeister. Der Hausmeister aber ist der Angestellte bzw. Arbeiter vor Ort. Der Verwalter jedoch ist übergeordnet, also jemand, der eine umfangreiche und anspruchsvolle kaufmännische, technische und juristische Dienstleistung für einen Eigentümer und dessen Besitz erbringt.

 

Das Berufsbild

Bezüglich des Berufsbildes für Verwalter ist seit Seneca nahezu 2000 Jahre lang nichts Wesentliches geschehen. Erst im Februar 1978 wurden in München 16 berufsmäßige Verwalter aktiv, gründeten einen Verband, den „Verband der Hausverwalter“ (heute einer von zwei Bundesverbänden) und erstellten ein Berufsbild, in dem die Aufgaben eines Verwalters erstmals schriftlich grob festgelegt wurden.

 

Eine weitere Vorwärtsentwicklung entstand 1984, als durch Buchautor Reinhold Pachowsky und seinem späteren Immobilien-Institut im Rahmen einer Verwaltungs-Franchise-Organisation mit 15 Partnern erstmals ein »Leistungskatalog« entwickelt wurde, in dem Aufgaben und Leistungen eines Verwalters schriftlich als Bestandteil des Verwaltervertrages dargelegt waren. Dieser Leistungskatalog wiederum war 1994 u.a. Ausgangsbasis des ersten staatlich geprüften Verwalterlehrgangs mit dem Zertifikat zum/zur „Haus- und Grundstücks-Fachverwalter/-in (IMI)“, den unser Institut sehr erfolgreich heraus gegeben hat und heute inhaltlich dieses hier angebotene Buch ist.

 

Die Arbeit als Verwalter

Die meiste Zeit verbringt ein Verwalter hinter dem Schreibtisch, um übliche kaufmännische Arbeiten zu erledigen (z.B. Rechnungen bezahlen, verbuchen usw.),

  • Anfragen aller Art zu beantworten, meist per Email oder Telefon und um sich Lösungen für die verschiedensten Probleme zu erarbeiten. Der ebenso wichtige Bereich seiner Arbeit sind Besichtigungen vor Ort, um den Zustand zu prüfen und Instandhaltungsmaßnahmen zu veranlassen. Ein großer Bereich ist meistens auch die Vermietung von Wohnungen und damit tritt das heute sehr komplexe Mietrecht in den Vordergrund, d.h. die Verwaltung des Mietvertrages bis zur Kündigung und Wohnungsabnahme.

 

Verwalter brauchen somit ein spezielles Fachwissen und eine überdurchschnittliche Sensibilität, weil es überwiegend immer um Recht, Technik und kaufmännische Organisation und natürlich um Menschen geht: Handwerker mit ihren Stärken und Schwächen und den Mietern, die in den Wohnungen wohnen.

 

Typische allgemeine Verwaltungsaufgaben sind:

– Kontoführung, Finanzen, Budget und Abrechnungen

  • – Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • – Modernisierungen, Umbauten
  • – Probleme von Mietern und Eigentümern
  • – Buchführung: Verbuchung aller Einnahmen und Ausgaben
  • – Zahlungsverkehr, vor allem Bezahlung von Rechnungen
  • – Mahnwesen: Mahnung bei ausstehenden Mieten oder Hausgeldzahlungen
  • – Budgetplanung, Wirtschaftlichkeit des Besitzes
  • – Berechnung der kostendeckenden Mieten
  • – Jahresabrechnung bzw. Rechnungslegung

– Betriebskostenumlage und -abrechnung

  • usw.

 

Mit der Tätigkeit als „Mietverwalter/-in“ steht man „mitten im Leben“ vieler Menschen, denn das Privatleben vollzieht sich nun einmal weitgehend innerhalb der berühmten „vier Wände“, die man „Wohnung“ nennt, so dass Sie in der Praxis auf viele ständig neue Probleme treffen werden. Oder, dass es zu einem Sachverhalt in einer anderen Literatur unterschiedliche rechtliche Aussagen gibt und Sie sich fragen werden: Was ist nun richtig? Und Ihre Fragen dürften noch größer werden, wenn Sie zu einem gleichen oder ähnlichen Sachverhalt völlig unterschiedliche Gerichtsurteile lesen (denn Richter sind hier auch entweder Mieter oder Eigentümer, es gibt nichts anderes).  Der Autor steht natürlich auf der Eigentümerseite.

 

Ziel und Zweck des hier angebotenen Ausbildungsbuchs ist deshalb, eine in sich geschlossene und stimmige Interpretation des Mietrechts als Gesamtes zu geben, die Ihnen vor allem eine Orientierung durch die vielen Paragrafen ist und vor allem, wie man „im praktischen Verwalterleben“ mit den üblichen Problemen umgeht.